Rzeczpospolita Ekonomia 24 12.06.2016

Rynek mieszkań: jakie mieszkania sprzedają się najszybciej


Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl, pytany o mieszkaniowe hity w Warszawie, mówi, że zdecydowanie są to mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 50 mkw., z oddzielną kuchnią, w cenie ok. 250 - 270 tys zł, wybudowane nie wcześniej niż w 2000 roku.
Nie zdążyli na dopłaty

- Do podanych cen trzeba doliczyć 2 -proc. podatek PCC oraz koszty notarialne - podaje Paweł Zeliaś. - Takie nieruchomości sprzedają się, góra, w dwa tygodnie. Część klientów to ci, którzy nie zdążyli skorzystać z programu dopłat "Mieszkanie dla młodych" na rynku pierwotnym, a zależało im na szybkiej transakcji - opowiada pośrednik.

Podkreśla, że rynek wtórny ma tę przewagę nad rynkiem pierwotnym, że mieszkania z drugiej ręki z reguły kosztują mniej. - Standard lokali używanych jest różny, zwykle jednak można w nich zamieszkać od razu. Z remontem można poczekać rok - dwa lata - mówi szef SalonuDomow.pl. - W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego, oprócz kosztów zakupu nieruchomości, musimy brać też pod uwagę koszty wykończenia. Żeby mieszkanie jako tako wykończyć trzeba mieć nie mniej niż 1 tys. zł na metr - szacuje.

I podkreśla, że przeprowadzka do nowego budynku wiąże się z remontami także sąsiednich mieszkań. Może to potrwać nawet dwa lata. - Mniej niespodzianek czeka nas przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym - ocenia Paweł Zeliaś. - To, co miało powstać obok naszego bloku, z reguły już powstało - wyjaśnia.

Czy po blokadzie pieniędzy w "MdM" klienci odpłynęli na rynek pierwotny, gdzie można się starać o dopłaty z puli na lata 2017 i 2018? Sprzedający mieszkania używane raczej nie zgodzą się czekać na pieniądze tak długo. - Według mnie klienci odpłynęli z rynku pierwotnego na rynek wtórny i po prostu z programu nie skorzystali - ocenia Paweł Zeliaś. - Z przeprowadzką musieliby czekać do 2017 roku, a nawet dłużej - podkreśla.

Pod znakiem jakich trendów upłyną na rynku kolejne miesiące? - Rząd planuje rozruszać rynek wynajmu. Program "MdM" nie będzie przedłużony. Tymczasem deweloperzy rozpoczęli wiele inwestycji - wskazuje pośrednik. - W związku z tym nie powinniśmy się spodziewać wzrostu cen nieruchomości.

Joanna Lebiedź, pośredniczka z Re/Max Action, ocenia, że w ciągu kilku najbliższych miesięcy nie powinniśmy się spodziewać zmian rynkowych trendów. - Prawdopodobnie nadal będziemy obserwować wzmożone zainteresowanie niewielkimi i niedrogimi mieszkaniami - prognozuje pośredniczka.
Trójki wracają do łask

W Warszawie, jak mówi Joanna Lebiedź, zdecydowanie najszybciej znikają z oferty małe mieszkania z dwoma i trzema pokojami. -Niewielkie i za niewiele - mówi pośredniczka. - Do łask wróciły niesprzedawalne do niedawna trójki o powierzchni nieprzekraczającej 50 mkw. Graniczną wielkością wydaje się być metraż 55-58 mkw., zaś górną granicą cenową dla szybkich transakcji jest kwota nieprzekraczająca 350 tys. zł. Przy tych parametrach płynność mieszkań jest całkiem niezła - zwraca uwagę.

Joanna Lebiedź wyjaśnia, że statystyczny Kowalski ma nadal niewielką zdolność kredytową. Stopniowo też rośnie wymagany przy zaciąganiu kredytu wkład własny. - Jeśli chodzi o różnice pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym, to wciąż są to dwa kompletnie różne segmenty rynku i każdy z nich ma swoich zagorzałych zwolenników i przeciwników - zauważa pośredniczka z Re/Max Action. - Rynek pierwotny, poza samymi dopłatami, kusi zdecydowanie nowszymi technologiami, dobrymi projektami, lecz niekoniecznie dobrymi lokalizacjami. Wadą jest zaś konieczność doinwestowania, ponieważ mieszkania deweloperskie oddawane są przeważnie w stanie surowym i wymagają dodatkowych nakładów finansowych - opowiada.

I podkreśla, że przewaga rynku wtórnego polega na doskonałych lokalizacjach mieszkań i co się z tym wiąże - z doskonałą infrastrukturą. - W mieszkaniach tych, nawet jeśli wymagają remontu, można od razu zamieszkać - mówi Joanna Lebiedź.

 

Rzeczpospolita Ekonomia 24  28.02.2016

Lokator lubi nowoczesność

Szybko znikają z oferty rozsądnie wycenione mieszkania na nowych osiedlach. Najemca chce jeździć windą i mieć miejsce parkingowe w podziemnej hali.

O sezonowości warszawskiego rynku najmu, związanej z życiem studenckim, mówi z kolei Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl. – Naprawdę gorąco jest tuż przed wakacjami. Gorączka trwa do końca października. Potem jest stabilizacja – opowiada pośrednik. Dodaje, że najszybciej wynajmują się przygotowane dla studentów lokale o przyzwoitym standardzie. – Nie musi być bogato – zastrzega Paweł Zeliaś. – Ważne, by osiedle było dobrze skomunikowane z uczelniami. No i nie może być przesadnie drogo. Stawka za osobę, w zależności od liczby pokoi, to 400–800 zł – dodaje.

Szef SalonuDomow.pl zwraca uwagę, że oferta lokali o nieco lepszym standardzie powinna obejmować także miejsce parkingowe, a w budynku powinna być winda. – Trudno wynająć duże, nieprzeznaczone dla studentów, dobrze wykończone trzy -, czteropokojowe mieszkania – mówi Paweł Zeliaś. – Zwykle mają wysoki czynsz. Niełatwo też znaleźć chętnego na zaniedbany, wymagający odświeżenia lokal.

Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com, ocenia, że mieszkania w Warszawie dość szybko znajdują najemców. – Średni czas oczekiwania na lokatora w przypadku nieruchomości oferowanych za ponad 2 tys. zł to mniej więcej miesiąc – szacuje. – Tańsze lokale znikają z oferty znacznie szybciej. Wyższe czynsze obowiązują w nowych budynkach – dodaje.

A większość najemców, jak mówi pośrednik, szuka ładnie urządzonych lokali na nowych osiedlach. – Mało kto chce wynająć tani, wymagający remontu lokal – mówi Michał Niewiński.

Z obserwacji Pawła Zeliasia wynika, że dla najemców najważniejsze są stawka najmu i lokalizacja osiedla. – Nie bez znaczenia jest bezpieczeństwo okolicy i renoma dzielnicy – wskazuje.

Z analiz Emmerson Realty wynika, że powodzeniem cieszą się nowocześnie wykończone, funkcjonalne lokale w nowych budynkach z miejscem parkingowym w garażu podziemnym. – Najemcy stawiają na nowoczesność, wygodę, komfort oraz prestiż w atrakcyjnej cenie – mówi Dorota Pudełko. – Lokatorzy najchętniej wybierają dzielnice graniczące z centrum oraz miejsca wzdłuż linii metra. Szczególnym zainteresowaniem od wielu lat cieszą się jedno-  i dwupokojowe mieszkania o przyzwoitym standardzie, z niewygórowanym czynszem – opowiada.

Czynsze w Warszawie są stabilne. Od roku, jak mówi Paweł Zeliaś, właściwie się nie zmieniły. – Zależą od lokalizacji, standardu wykończenia i wyposażenia nieruchomości – przypomina pośrednik.

O lekkim wzroście czynszów mówi Michał Niewiński. – W zależności od nieruchomości jest to jakieś 2–5 proc. – szacuje. – Kiedy mieszkanie jest wynajmowane na długo, lokator przy przedłużaniu umowy może jednak liczyć na obniżkę czynszu – dodaje.

Na możliwe na początku roku obniżki stawek zwraca uwagę Dorota Pudełko. – Wiosną rynek najmu się ożywia, a ofert zaczyna ubywać, więc wtedy można przewidywać wzrost stawek – zauważa dyrektor z Emmersona. – To sezon na wynajem nie tylko mieszkań, ale i domów.

Rzeczpospolita  Ekonomia 24 10.02.2016

Developerzy chętnie budują pod Warszawą

Które podwarszawskie miejscowości stają się coraz bardziej popularne i perspektywiczne? – Powodzeniem wśród pewnej grupy kupujących, dla których kilka minut dłużej w samochodzie czy pociągu podczas dojazdu do pracy nie stanowi dużego problemu, cieszą się od lat Pruszków, Marki, Legionowo, Jabłonna, Ożarów Mazowiecki, Ząbki – wylicza Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl. – Rekompensują to tańsze lokale i niższe koszty życia.

Zdaniem Pawła Zeliasia potencjał tych miejscowości dostrzegli deweloperzy. – Ofert jest pod dostatkiem, a uzupełnieniem rynku pierwotnego jest rynek wtórny – podkreśla ekspert. Podaje, że 50-metrowe mieszkanie w stanie deweloperskim przy ul. Słonecznej w Markach sprzedało się za 185 tys. zł. – Podobny, ale urządzony już lokal na drugim piętrze bloku bez windy znalazł właściciela za 245 tys. zł – mówi szef SalonuDomow.pl. – Są i droższe lokale tej wielkości, ich cena sięga 300 tys. zł.

– Tańsze mieszkania na przedmieściach Warszawy, a także w miastach satelickich są atrakcyjną alternatywą dla drogich lokali w stolicy – dopowiada Marcin Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl. – Klienci decydują się na taki zakup z różnych powodów. Jedni uznają, że dojazd do pracy spod Warszawy zajmie tyle samo czasu co z peryferyjnej dzielnicy, inni – zwłaszcza mający już rodziny – dochodzą do wniosku, że zamiast dwóch pokoi na Ochocie czy Bemowie w Warszawie lepiej kupić trzy lub cztery w Ząbkach czy Pruszkowie. Różnice cen są bowiem duże, a komfort życia często bardzo podobny.

Z analiz portalu Morizon.pl wynika, że średnia cena mkw. używanego mieszkania w Legionowie wynosi nieco ponad 5 tys. zł. – Kawalerkę można tam kupić za 130 tys. zł, a dwa pokoje – za 180–200 tys. zł – podaje Marcin Drogomirecki. – Za tyle kupimy w Warszawie kawalerkę do remontu.

Taniej jest także w położonych przy drodze na Białystok Markach i w nieco dalszym Radzyminie. – Tam średnia cena mkw. mieszkania wynosi 4,8 tys. zł. Dwupokojowe mieszkanie znajdziemy już za 170 tys. zł – podaje analityk Morizona. – O ponad połowę tańsze niż w Warszawie – ze średnią ceną 4 tys. zł za mkw. – są mieszkania w nieźle skomunikowanym Mińsku Mazowieckim. Kawalerkę można tam kupić za 130 tys. zł, a dwa pokoje na 40 mkw. – za 150 tys. zł. Znajdziemy też 73-metrowy lokal z czterema pokojami, wyceniony na 249 tys. zł.

Drogomirecki zauważa, że nieco drożej niż w Legionowie jest w położonym po przeciwległej stronie Warszawy Piasecznie. – W tej miejscowości, traktowanej niekiedy jako przedłużenie Mokotowa, za metr używanego mieszkania sprzedający żądają średnio ok. 5,5 tys. zł – podaje. – Podobne stawki obowiązują w Pruszkowie (5,4 tys. zł za mkw.). Nieco taniej jest w bardziej oddalonym Brwinowie (5,1 tys. zł). W Grodzisku Mazowieckim średnia cena mkw. lokalu to 4,8 tys. zł. Miejscowości są skomunikowane z Warszawą koleją, co zapewnia szybki i wygodny dojazd do pracy w stolicy – podkreśla.

Paweł Zeliaś zwraca zaś uwagę, że w podwarszawskich miejscowościach bardzo popularne są tzw. mieszkania bezczynszowe. – W jednym budynku, przypominającym dom jednorodzinny, są przeważnie cztery lokale, do których często przynależą ogródki. Mieszkańcom odpadają opłaty dla administratora czy za utrzymanie wind – wyjaśnia szef SalonuDomow.pl. – Powierzchnia części wspólnych jest minimalna. Są oczywiście opłaty za media, remonty, są podatki. Bezczynszowość to więc chwyt marketingowy. Czynsze są po prostu niższe.

Gdy zacznie obowiązywać podatek katastralny, zdaniem Pawła Zeliasia, będziemy świadkami ucieczki z centrum na obrzeża. – A prędzej czy później taki podatek zostanie wprowadzony – mówi ekspert.

Rzeczpospolita Ekonomia  05.05.15

Czy zawsze warto iść do notariusza

Kiedy nie możemy od razu kupić mieszkania, ?bo np. czekamy na kredyt, musimy podpisać umowę przedwstępną.

Pośrednicy przyznają, że na rynku mieszkaniowym przybywa transakcji gotówkowych. – Jest ich więcej niż w czasach boomu – mówi Sebastian Janicki, wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Nie oznacza to, że społeczeństwo jest bogatsze. Po prostu jest trudniej o kredyt, a drugi powód to realnie większa stopa zwrotu z inwestycji na rynku nieruchomości w stosunku choćby do lokat bankowych.

Apartament za miliony

Większość, bo ponad 80 proc., transakcji zawieranych za pośrednictwem agencji Mieszkanie 24.com to transakcje gotówkowe. Michał Niewiński, pośrednik z tego biura, potwierdza, że wielu klientów przenosi na rynek mieszkań pieniądze z lokat.

Za pośrednictwem Atlanti Nieruchomości za własne pieniądze kupowane są głównie małe lokale. – Można je wynająć lub odsprzedać z zyskiem po wyremontowaniu – mówi Sebastian Janicki. – Poza jakąkolwiek koniunkturą są nieruchomości luksusowe, których właściciele mają odpowiednie środki do ich kupowania – dodaje.

Także Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) mówi, że gotówką są najczęściej finansowane drogie mieszkania z wyższej półki oraz atrakcyjne małe lokale dwupokojowe, których cena nie przekracza 320 tys. zł.

Klienci gotówkowi korzystający z pośrednictwa agencji Mieszkanie24.com kupują nieruchomości w bardzo różnych cenach. – Zdecydowana większość szuka mieszkań do 500 tys. zł, ale mamy też inwestorów gotowych wydać miliony – mówi Michał Niewiński.

W firmie SalonDomow.pl zakupy za gotówkę stanowią ok. 10–15 proc. – Takie transakcje opiewają najczęściej na 250–350 tys. zł. Częściej kupujący mają ok. 30–60 proc. ceny w gotówce, a resztę dobierają z kredytu – mówi Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl.

Jak się umawiamy

Sebastian Janicki podkreśla, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego łączy strony transakcji mocniej niż jej zwykły odpowiednik. – Każdy musi sam odpowiedzieć sobie na pytanie, czy ma być dobrze, czy wyłącznie tanio. Bankom jest to obojętne – tłumaczy wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Przyjęło się, że koszty umowy ponosi kupujący. Skoro płaci, to zwykle też decyduje o jej formie. W przypadku aktu wybiera również kancelarię notarialną.

Jak wyjaśnia Janicki, w przypadku transakcji gotówkowych umowy przedwstępne są rodzajem rezerwacji, kiedy nie można przygotować pełnej kwoty w krótkim czasie, bo np. trzeba wycofać środki z innych rynków. – Jeżeli nabywca dysponuje całą sumą, to transakcja odbywa się bez umowy przedwstępnej – mówi wiceprezes Atlanti Nieruchomości.
Michał Niewiński radzi, by zawierać umowy notarialnie. – To zdecydowanie najbezpieczniejsze rozwiązanie i dla kupującego, i dla sprzedającego. Nie praktykujemy umów cywilnych – mówi pośrednik. – Dla naszych klientów negocjujemy taksy notarialne tak, by za cenę jednej umowy mieli dwie. Umowy przedwstępne warto zawierać także przy transakcjach gotówkowych, aby mieć pewność, że wymarzona nieruchomość nam nie przepadnie np. podczas kompletowania dokumentów – radzi Niewiński.

Nie oszczędzaj

Także Waldemar Oleksiak rekomenduje umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego. – W praktyce bywa różnie. Część sprzedających woli umowy cywilnoprawne. Dla kupującego korzystniejszy może się wydawać akt notarialny – mówi przedstawiciel Emmersona.

Paweł Zeliaś przekonuje kupujących, by zawsze, bez względu na sposób płatności czy wysokość zadatku, podpisywali umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego. – Nie wolno na tym oszczędzać. Koszt dokumentu, który chroni strony o wiele bardziej niż zwykła kartka papieru, to ok. 0,25–0,35 proc. transakcji – wyjaśnia Paweł Zeliaś. – Trzeba pamiętać, że większość umów podpisujemy w czasie pokoju, a egzekwujemy w czasie „wojny". I wtedy naprawdę lepiej mieć akt notarialny, który potwierdza wpłatę zadatku stanowiącego zwykle 2–15 proc. ceny.

Szef firmy SalonDomow.pl zwraca uwagę, że klienci są często przekonani, że od podpisania umowy przedwstępnej do umowy sprzedaży nic się nie stanie. – Zwykle jest to ok. 60 dni. Strony są pewne swego, poszedł zadatek, więc co się może stać? A stać się może wszystko, łącznie z życiową tragedią jednej ze stron – przestrzega Paweł Zeliaś. – Unikajmy dawania komuś pieniędzy, mając umowę na kartce papieru. Oczywiście z taką kartką możemy egzekwować w sądzie zawarcie umowy, ale jest to o wiele trudniejsze niż z aktem notarialnym – tłumaczy.

Umowa przedwstępna określa głównie, kto komu co i za ile sprzedaje, określa sposób płatności i sposób wydania nieruchomości.

Rzeczpospolita  Ekonomia 31.12.2014

Mieszkaniowe dzielnice marzeń

Na popularności wśród kupujących nieruchomości zyskują Wola i Bielany. Coraz modniejszy staje się także Żoliborz.

Z analiz portalu Domy.pl wynika, że najpopularniejszą lokalizacją wśród poszukujących mieszkań w Warszawie jest niezmiennie Mokotów. – Na drugim miejscu plasuje się Śródmieście, a na trzecim – Ursynów – podaje Marcin Drogomirecki, analityk portalu Domy.pl. – Marzenia nie zawsze jednak przekładają się na rzeczywistość. Ceny mieszkań w dwóch pierwszych dzielnicach należą do najwyższych w Warszawie. Część klientów poszukujących ofert w tych lokalizacjach ostatecznie kupuje lokale w innych, tańszych miejscach.

Modne rejony

Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl, dopowiada, że Mokotów oraz okolice parku Szczęśliwickiego na Ochocie cieszą się powodzeniem wśród klientów z bardziej zasobnym portfelem lub dużą zdolnością kredytową. Pośrednik wskazuje także na Powiśle i Żoliborz Przemysłowy. – Choć obowiązują tam jedne z wyższych cen, okolice te nie narzekają ani na brak nowych projektów deweloperskich, ani na brak nowych mieszkańców ?– zauważa Paweł Zeliaś.

Z kolei Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty ocenia, że bardzo modne stały się także Bielany i Wola. – Niskie ceny przyciągają też chętnych na Białołękę – twierdzi Skoczeń. – Bielany dużo zyskały dzięki nowym inwestycjom w przystępnych cenach. Dużym plusem jest metro i piękne tereny zielone – tłumaczy. Wola to olbrzymi plac budowy. – Ceny mieszkań są w tej dzielnicy bardzo atrakcyjne, zaczynają się już od 6,5 tys. zł za mkw. – podkreśla przedstawiciel Emmersona. Jego zdaniem na wzrost popularności Woli wpływ ma także metro. – Ta dzielnica ma jeszcze jeden duży atut. Stając się centrum biznesowym, napędza sprzedaż mieszkań na wynajem – podkreśla Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Z kolei Białołęka jest nadal najtańszą dzielnicą. Ceny na niektórych osiedlach zaczynają się już poniżej 5 tys. zł za mkw. Inwestycje w komunikację dają zaś szansę na szybki przejazd do centrum.

4,8 tys. zł za tyle można kupić mkw. nowego mieszkania na warszawskiej Białołęce

W ocenie Marcina Drogomireckiego ani budowa metra, ani wzrost liczby ofert w dzielnicach peryferyjnych nie wpłynęły na razie na preferencje klientów. – Można się jednak spodziewać, że w najbliższych latach będzie rosła popularność osiedli wokół nowej linii metra. Dzięki nowoczesnemu i wygodnemu środkowi komunikacji zyskać powinny zwłaszcza Praga-Północ i Targówek – prognozuje Marcin Drogomirecki.

Zwraca też uwagę na trendy modowe. – W Warszawie w ostatnim czasie modnie jest mieszkać na Żoliborzu – mówi analityk portalu Domy.pl. – Wynika to z atrakcyjnego położenia tej dzielnicy, dobrej komunikacji, rozbudowanej infrastruktury handlowo-usługowej i relatywnie małej puli ofert w tej części miasta. Ci, których na to stać, mogą się włączyć w ten trend.

Przywiązani do miejsca

Z analiz Pawła Zeliasia wynika z kolei, że ok. 75 proc. klientów najchętniej poszukuje mieszkań w dzielnicach, w których obecnie albo wynajmuje mieszkanie, albo je posiada. – Ludzie, którzy mieszkają w rejonie metra, łatwo nie zrezygnują z tak dogodnej lokalizacji – tłumaczy Paweł Zeliaś. – Wciąż najważniejszym kryterium jest jednak cena. Klienci poszukują względnie tanich lokalizacji. W grę wchodzą więc Białołęka, Włochy, Rembertów – ocenia pośrednik. Jego zdaniem bardzo popularny jest niezmiennie Ursynów, choć ceny w tej dzielnicy są o ok. 25–30 proc. wyższe niż w najtańszych lokalizacjach.
...
Szef firmy SalonDomow.pl podziela opinię przedstawiciela Emmersona o wzroście popularności Białołęki. – Dzielnica zyskuje wraz z poprawą infrastruktury komunikacyjnej – chodzi o tramwaj i most Północny. Białołękę bardzo sobie upodobali deweloperzy, co daje klientom duży wybór mieszkań – tłumaczy Paweł Zeliaś. Zwraca też uwagę na rosnącą popularność Miasteczka Wilanów, a to dzięki dużej ofercie mieszkań i coraz lepszej infrastrukturze.

Marcin Drogomirecki ocenia jednak, że poszukujący mieszkań w tzw. segmencie popularnym są mniej zainteresowani dzielnicami na peryferiach. – Są skłonni zamieszkać bliżej centrum nawet kosztem powierzchni mieszkania. Z tego też względu mniejszym zainteresowaniem niż jeszcze przed kilkoma laty cieszy się dziś np. Wilanów – twierdzi przedstawiciel serwisu Domy.pl.

17.02.2014 Rzeczpospolita Nieruchomości

Kiedy rynek pierwotny wygrywa z wtórnym

Właściciele kilkuletnich mieszkań czekają ze sprzedażą na lepsze czasy. Wielu liczy bowiem na spadek kursu franka.

Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl:

Nowe mieszkania, kupowane w 2009 roku i później, niezbyt często trafiają na rynek. Takie lokale niełatwo jest bowiem sprzedać. Powodów jest kilka. Ceny tych nieruchomości nie zdążyły jeszcze ulec obniżkom. Kiedy je kupowano, kryzys dopiero się zaczynał. Mieszkania były o blisko 10–20 proc. droższe niż dziś.

Bardziej dostępne były kredyty we frankach szwajcarskich. Kurs tej waluty w latach 2009–2010  wahał się od 2,6 zł do 3,1 zł. Był niższy od obecnego kursu o 20–30 proc.  Chcąc dziś odsprzedać mieszkanie kupione w 2010 roku na kredyt we frankach przy kursie 3 zł, do każdego spłacanego franka trzeba dopłacić ok. 50 groszy. A pamiętajmy, że za metr tych mieszkań również płacono więcej.

Nie zapominajmy też o podatku dochodowym, który trzeba zapłacić w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została kupiona lub wybudowana.

Nieruchomości nabyte w 2009 roku jeszcze w tym roku podlegają temu podatkowi (19 proc.). Możemy go uniknąć tylko w przypadku skorzystania z ulgi mieszkaniowej, wydając pieniądze na inną nieruchomość, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe.

Trudno jest więc sprzedać mieszkanie zakupione drożej, z wyższym kredytem niż w momencie jego zaciągania, i jeszcze płacić podatek od dochodu, jeżeli w ogóle da się taki dochód osiągnąć. Pocieszające jest to, że brak dochodu ze sprzedaży nieruchomości dzisiaj nie oznacza braku tego zysku w przyszłości.

Większość nowych mieszkań, mających nie więcej niż pięć lat, nie wytrzymuje konkurencji z rynkiem deweloperskim, na którym obowiązują zdecydowanie niższe ceny. Dodatkowo rynek pierwotny w peryferyjnych dzielnicach Warszawy jest wspierany dopłatami do kredytów hipotecznych w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych".

Wyjątkiem są lokalizacje, gdzie deweloperzy nie budują osiedli. Kilkuletnie, wykończone lokale mogą wygrać z mieszkaniami w standardzie deweloperskim także wtedy, gdy ich cena jest konkurencyjna. Klienci potrafią doskonale liczyć.

Większość właścicieli nowszych mieszkań czeka jednak na lepsze czasy, na niższy kurs franka i nie decyduje się w tej chwili na sprzedaż.

20.05.2012 Uważam Rze

Sprzedać dom nie jest łatwo

Mieszkania nie sprzedają się dziś łatwo. Ale to właściciele domów mają prawdziwy problem. Przeszacowane latami czekają na kupców

Sprzedaż domów, w porównaniu z mieszkaniami, jest dziś incydentalna. W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy kupowane są głównie mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 50 mkw., i to w Warszawie, nie droższe niż 300 tys. zł. Większości osób zainteresowanych domami po prostu na nie nie stać – mówi Paweł Zeliaś, pośrednik firmy SalonDomow.pl.

Jego zdaniem trudności z uzyskaniem kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, rosnące koszty utrzymania domu (gaz, prąd i inne media) oraz wysokie koszty wykończenia lub remontu budynku uniemożliwiają transakcje.

– Nie bez znaczenia jest też fakt, że domy, które kosztują tyle co czteropokojowe mieszkania w granicach miasta, są położone na terenach słabo skomunikowanych z centrum, gdzie pracuje większość osób, które mogą sobie na taki zakup pozwolić – dodaje Paweł Zeliaś.

Pośrednik opowiada, że jeszcze dwa lata temu klienci, którzy mieli już własne mieszkania w Warszawie, kupione w latach 2000–2005 za 3–5 tys. zł za mkw., po prostu sprzedawali te lokale i kupowali nowe domy w stanie deweloperskim.

– Dzisiaj sprzedać mieszkanie jest bardzo trudno, zwłaszcza za cenę zbliżoną do stawek sprzed dwóch, trzech lat. Ograniczona akcja kredytowa, a tym samym ogólny zastój na rynku nieruchomości powodują zmniejszenie popytu na domy – podsumowuje Paweł Zeliaś.

Trudno znaleźć kupca

Podobnego zdania jest Marcin Drogomirecki, analityk w serwisie nieruchomości Domy.pl. Jego zdaniem domy sprzedają się dziś znacznie gorzej niż mieszkania.

– Marazm na rynku nieruchomości spowodowany ograniczonym dostępem do kredytów hipotecznych, ich mało atrakcyjnym oprocentowaniem, a także obawami wynikającymi z niepewnej sytuacji na rynku pracy widoczny jest przede wszystkim na rynku domów. Wciąż wysokie ceny i towarzysząca im ogromna przewaga podaży nad popytem sprawiają, że znalezienie nabywcy na dom jest niesłychanie trudne. Wymaga czasu, cierpliwości i weryfikacji oczekiwań finansowych. Sprzedaż domów po stawkach sprzed kilku lat jest już niemożliwa. Kto się z tym faktem nie pogodzi i nie urealni swoich oczekiwań finansowych, nie znajdzie klienta – podkreśla Marcin Drogomirecki.

Zwraca także uwagę, że po boomie przeprowadzek za miasto, jaki miał miejsce kilka lat temu, wiele osób zyskało świadomość – korzystając z doświadczeń znajomych – że życie w domu jednorodzinnym w pewnej odległości od granic miasta wiąże się z wieloma utrudnieniami, np. koniecznością codziennych dojazdów do pracy, dowożeniem dzieci do przedszkola lub szkoły, wyjazdami na większe zakupy. – To zaś, przeliczone na litry paliwa i koszty utrzymania samochodu, oznacza znaczne obciążenie domowego budżetu. Natomiast spędzone w korkach godziny zabierają wolny czas – dodaje Marcin Drogomirecki.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, zwraca uwagę, że przeciętny dom czy segment na niewielkiej działce to wydatek co najmniej dwu-, trzykrotnie większy od kosztu zakupu dwu-, trzy-pokojowego mieszkania w podobnej lokalizacji.

– W dzisiejszych czasach, przy widocznym spowolnieniu sprzedaży mieszkań, rynek domów praktycznie zamarł. Jakiekolwiek transakcje w tym segmencie należą do rzadkości – mówi Jędrzyński. – W ogóle dostępność nieruchomości w Polsce, czyli stosunek zarobków do cen na rynku, jest rekordowo niska. Dla średnio sytuowanej polskiej rodziny kupno nawet małego domu pozostaje na razie raczej poza zasięgiem – dodaje analityk.

Również Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy podkreśla, że dom sprzedać dziś znacznie trudniej niż mieszkanie.

Najtaniej można kupić nowe domy w słabo skomunikowanych z centrum lokalizacjach podmiejskich

– Przyczyny takiej sytuacji można rozpatrywać w kilku kategoriach. Po pierwsze, cena domu jednorodzinnego zazwyczaj znacznie odbiega od możliwości nabywczych osób zainteresowanych taką inwestycją. Stawkę podnosi bowiem dodatkowo działka, która czasem ma większą wartość niż stojący na niej budynek – wyjaśnia Marcin Jańczuk. – Po drugie, na gotowy dom ciężej znaleźć amatora, bo większość jest projektowana i wykańczana w oparciu o gust i konkretne potrzeby inwestora, które nie zawsze są zgodne z wymaganiami kupującego. Poza tym dom na przedmieściach czy na wsi to wyzwanie logistyczne dla rodzin pracujących w centrum, dowożących dzieci do szkół, przedszkoli.
Mieszkania nie sprzedają się dziś łatwo. Ale to właściciele domów mają prawdziwy problem. Przeszacowane latami czekają na kupców

Krzysztof Nowak z działu badań i analiz firmy Emmerson przewiduje, że w przyszłości Polacy będą stopniowo porzucać mieszkania w bloku i przenosić się na tereny podmiejskie do domów jednorodzinnych. Ale nie masowo.

– Takie wnioski można wyciągnąć na podstawie przewidywanych zmian liczby ludności największych polskich miast, przedstawionych przez Główny Urząd Statystyczny. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie wszystkich będzie stać na taką zmianę. Na przeprowadzkę z mieszkania w mieście do domu poza jego granicami będą sobie mogły pozwolić głównie osoby posiadające już ustabilizowaną sytuację finansową, a więc te w średnim wieku lub starsze. Ludzie młodzi, dopiero wkraczający w dorosłe życie, zazwyczaj nie mają ani wystarczających oszczędności, ani dochodów na poziomie, który umożliwiałby zaciągnięcie kredytu hipotecznego i sfinansowanie zamiany mieszkania na dom – wyjaśnia Krzysztof Nowak.

Nowe czy używane

Czy na trudnym rynku domów jednorodzinnych większym powodzeniem cieszą się budynki z drugiej ręki, czy jednak nowe? Kiedy łatwiej o kupca? Z analiz portalu Domy.pl wynika, że zainteresowaniem cieszą się głównie domy z rynku wtórnego i do tego najlepiej wolno stojące.

– To one są urzeczywistnieniem marzeń o własnym domu – bez sąsiadów za ścianą, z ogrodem oddzielającym właścicieli od świata zewnętrznego – mówi Marcin Drogomirecki.

Natomiast Paweł Zeliaś twierdzi, że kupców przyciągają albo domy nowe, albo z rynku wtórnego, ale nie starsze niż pięć–dziesięć lat. – Taki wiek domu oznacza, że został on już wybudowany w nowej technologii, co pozwoli cieszyć się nim jeszcze przez długie lata bez remontów i nadmiernych kosztów związanych z eksploatacją – mówi Paweł Zeliaś.

– Dużym powodzeniem cieszą się też hybrydy domów jednorodzinnych i mieszkań zwane mieszkaniami bezczynszowymi. Są to domy w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, ale zdarzają się też wolno stojące z wydzielonymi wewnątrz mieszkaniami.

Na przykład w domu w zabudowie bliźniaczej na działce ok. 400 mkw., gdzie zwykle stały dwa domy, teraz deweloper wydziela w każdej połówce po dwa mieszkania, każde po około 80 mkw. wraz z 40-metrowym ogródkiem. Dzięki temu cena takiego lokalu pod Warszawą to około 380 tys. zł. W budynku nie ma administracji, więc odpada tzw. czynsz, który zwykle zawiera opłaty za części wspólne budynków i tereny wewnątrzosiedlowe, a pozostają tylko opłaty licznikowe oraz za wywóz śmieci – opowiada pośrednik.

Takie oferty wybierają jednak mniej zamożni inwestorzy. Generalnie klienci preferują domy wolno stojące, następnie domy w zabudowie bliźniaczej, a na końcu w zabudowie szeregowej. – Jednak zakupów dokonują w odwrotnej kolejności, z powodu cen tych nieruchomości – dodaje Paweł Zeliaś.

Marcin Jańczuk twierdzi, że większość zapytań klientów o domy dotyczy rynku wtórnego. Deweloperzy jednak szybko reagują na zmiany preferencji potencjalnych nabywców i zaczynają oferować im segmenty w cenie zbliżonej do ceny trzy-, czteropokojowego mieszkania w większym mieście.

– Na rynku wtórnym domów poszukują ci, którym bardziej niż na cenie zależy na konkretnej lokalizacji. Wśród używanych domów największe zapotrzebowanie jest na te wolno stojące. Choć segmenty w ostatnim czasie znacznie zyskały na popularności, to jest to raczej kwestia coraz bardziej sprzyjających nabywcom cen, a nie mody. Na przykład w okolicach Trójmiasta można spotkać nowe 100-metrowe segmenty za 350 tys. zł. W Gdańsku za taką kwotę można kupić trzypokojowe mieszkanie o metrażu mniejszym niż 70 mkw. – podaje przykład Marcin Jańczuk.

Jarosław Jędrzyński potwierdza, że spośród trzech rodzajów domów: segmentów, bliźniaków i wolno stojących, na pewno te pierwsze sprzedają się najlepiej.

– Główny powód jest taki, że segmenty zazwyczaj mają najniższą cenę, bo są najtańsze w budowie, a także przeważnie stoją na najmniejszych działkach – wyjaśnia analityk. – Wielkość, a także usytuowanie działki mają wielkie znaczenie przy wyborze nieruchomości. Sam dom zawsze można przebudować, powiększyć, przearanżować albo wręcz rozebrać i postawić inny. Położenia działki się nie zmieni, a jej powiększenie poprzez dokupienie terenu sąsiedniego jest najczęściej mało realne – uzasadnia Jarosław Jędrzyński.
Paweł Zeliaś podkreśla, że klienci poszukujący domów coraz częściej są bardziej świadomi, że posiadanie działki o powierzchni ponad 1000 mkw. wiąże się z ogromnym kosztem jej zagospodarowania i utrzymania w nienagannym porządku.

– Dlatego dla większości klientów działka o powierzchni 350–500 mkw. jest satysfakcjonująca w przypadku domu w zabudowie bliźniaczej, a w przypadku szeregowca wystarczy nawet 100–250 mkw. – mówi pośrednik.

Z kolei Marcin Jańczuk sygnalizuje, że oczekiwania kupujących co do powierzchni gruntu weryfikuje sam rynek. – Okazuje się bowiem, że podobne domy na działkach o różnych wielkościach mają zupełnie inne ceny. I wtedy powierzchnia gruntu schodzi na drugi plan – mówi Marcin Jańczuk. – Ale kupując nawet najmniejszy segment, klient chciałby mieć choćby niewielki kawałek ziemi na wyłączność. Dlatego przy tego typu budynkach można liczyć na ogródki o powierzchni 200–300 mkw. Z kolei w przypadku domów wolno stojących zazwyczaj działka powinna mieć choć 600–700 mkw. – dodaje.

Niesprzedawalne latami

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są zgodni co do tego, że domy sprzedają się dziś nie tylko trudniej niż mieszkania, ale nawet dłużej niż działki. Szczególnie jeśli są duże, wybudowane w starych technologiach, niestandardowe, jeśli chodzi o rozkład wnętrz czy architekturę, oraz mają wysokie ceny.

Najtaniej można kupić nowe domy, postawione na polach, w słabo skomunikowanych z centrum lokalizacjach podmiejskich, na osiedlach bez infrastruktury.

Jarosław Jędrzyński mówi, że ceny domów w głównych aglomeracjach – w odróżnieniu od cen mieszkań – nie odbiegają od siebie w widoczny sposób. – Na przykład bliźniak o powierzchni około 150 mkw. wybudowany na działce około  500 mkw., w peryferyjnych lokalizacjach głównych miast lub pod miastem, kosztuje 550–650 tys. zł. Ceny za mkw. takich domów w stanie deweloperskim wynoszą 3,5–4,5 tys. zł – wylicza analityk.

Jego zdaniem najtrudniej znaleźć dziś kupca na dom o ponadprzeciętnym standardzie, o powierzchni ponad 150 mkw. i mało funkcjonalnym rozkładzie.

– Duże powierzchnie użytkowe mają dziś sens tylko w przypadku domów luksusowych, ale i te obecnie czekają na klienta bardzo długo. Chodzi tu przede wszystkim o koszty utrzymania takich nieruchomości przy rosnących cenach energii. Na dom jednorodzinny trudno będzie też znaleźć amatora, jeśli na sąsiedniej działce powstaje osiedle bloków, co w polskich realiach zdarza się dość często, albo – co gorsza – przebiega ruchliwa ulica – podaje przykłady Jarosław Jędrzyński.

Marcin Jańczuk potwierdza: niezależnie od części Polski najtrudniej dziś znaleźć nabywcę na dom wolno stojący o powierzchni powyżej 250 mkw., na dużej działce (powyżej 1500 mkw.). – Szczególnie, gdy budynek jest o podwyższonym standardzie, a znajduje się w znacznej odległości od centrum miasta, czyli powyżej 30 km, a do tego w niezbyt rozpoznawalnym i mało prestiżowym miejscu – mówi Jańczuk.

Natomiast Paweł Zeliaś stwierdza przekornie, że nie ma domów niesprzedawalnych. – Są natomiast takie, których cena została niewłaściwie oszacowana. W takim przypadku długo mogą czekać na nabywcę.

W portalach nieruchomościowych nie brakuje ogłoszeń o sprzedaży domów, które czekają na amatora od kilku lat. 

23.11.2011 Rzeczpospolita Nieruchomości

Płyta płycie nierówna

Czy warto kupować mieszkania w starych blokowiskach? Czy są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze?

„Rz": Szukamy mieszkania w Warszawie. Mamy 200 tys. zł. Czy warto się decydować na nieruchomość z wielkiej płyty? Czy takie lokale będą już tylko tracić na wartości???

Paweł Zeliaś, pośrednik, firma SalonDomow.pl:

Od pewnego czasu klienci szukający mieszkań zastrzegają, że nie powinny się one znajdować w blokowisku z lat 70. czy 80. Wielka płyta stała się passe. Trend ten – biorąc pod uwagę mnogość ofert w budownictwie z lat 90. i nowszym – jest nie do odwrócenia.

Mieszkania położone z dala od ścisłego centrum w peryferyjnych dzielnicach Warszawy, budowane w technologii wielkiej płyty, będą tanieć chociażby ze względu na rosnące koszty ich utrzymania. Chodzi o remonty dachów, wind, elewacji.?Z drugiej strony 200 tys. zł wystarczy na kupno lokalu właśnie w wielkiej płycie. Żeby znaleźć kawalerkę w nowym budownictwie np. na Białołęce w cenie 200 tys. zł (wraz z opłatami okołotransakcyjnymi) trzeba się mocno natrudzić.

Jeśli ograniczony budżet pozwala nam tylko na mieszkanie w wielkiej płycie, to jakie dzielnice wybierać? Czy są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze?

O cenie nieruchomości zawsze decyduje lokalizacja. Kluczowym kryterium jest też komunikacja z centrum miasta, co ma ścisłe odzwierciedlenie w cenach mieszkań położonych przy planowanej drugiej linii metra.

Ważny jest też stan osiedlowej infrastruktury, klatek schodowych, elewacji, co jest widoczne na pierwszy rzut oka. Pod uwagę trzeba też brać sposób zarządzania częściami wspólnymi, a także bliskość szkół, basenów czy centrów handlowych.

Nie bez znaczenia są uwarunkowania historyczne: ważne, dla kogo powstawało osiedle i kto głównie je zamieszkuje. Na pewno więc są osiedla z wielkiej płyty lepsze i gorsze.

W jakich blokowiskach lepiej nie szukać mieszkania? Gdzie najbardziej tracą na wartości wielkopłytowe nieruchomości? A gdzie najmniej?

Najlepiej szukać w blokowiskach w miarę nowych, zadbanych, dobrze administrowanych, o uregulowanym statusie prawnym.?Cenę trzymają osiedla blisko centrum lub w ścisłym centrum, położone w bezpośrednim sąsiedztwie metra, także jego planowanej linii.

Co wybrać: maleńką klitkę w bloku z ramy H czy nieco większe lokum w wielkiej płycie? Czy rama H jest lepsza?

Rama H to technologia stosowana od lat 50. do dziś, składająca się z żelbetowego szkieletu wypełnionego cegłami lub pustakami. Większość współczesnych budynków mieszkalnych i biurowych to w rzeczywistości rama H, choć są często określane jako obiekty ceglane. Rama H daje większe możliwości aranżacyjne wnętrz.

Mniej jest ścian nośnych niż w wielkiej płycie. Do wad trzeba zaliczyć przeważnie niższą wysokość pomieszczeń czy dużą liczbę słupów konstrukcyjnych. Poza tym ceny w Warszawie są dość wysokie jak na jakość, jaką oferuje rama H.

Jakie zalety i wady mają mieszkania w blokach z wielkiej płyty?

Wielka płyta to prefabrykowane elementy konstrukcyjne używane do modułowej budowy obiektów. Technologia obejmowała gotowe układy, wymiary pomieszczeń wraz ze ścianami nośnymi oraz gotowymi klatkami schodowymi i biegami schodów. W uproszczeniu to budowa z gotowych klocków.

Ciekawostką jest, że wielka płyta przybyła do nas z Zachodu. Pierwsze budynki tego typu powstały w latach 20. ubiegłego wieku w Holandii. W Polsce złote czasy przeżywała od lat 50. do 80.Wady wielkopłytowego budownictwa to małe możliwości aranżacyjne (zwykle 14 cm, płyta stropowa oparta jest na trzech ścianach nośnych tej samej grubości). Mieszkania są małe, ciasne, identyczne w pionie u każdego sąsiada.

Są to budynki o bardzo niskich normach termoizolacyjnych, akustycznych, wentylacyjnych. Czasami znajdują się w nich zsypy.Do absolutnych zalet wielkiej płyty zaliczyć trzeba cenę i doskonałą infrastrukturę: na osiedlach są sklepy, przedszkola, szkoły i tereny zielone.?